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Vos droits et démarches

Logement décent

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  4. Logement décent

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou encolocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères dedécence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

  • Soit unesurface habitabled'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m

  • Soit unvolume habitabled'au moins 20 m³

Attention

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères dedécence du logement.

Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Attention

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)

Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2et d'un volume au moins égal à 20 m3(pièces communes non prises en compte).

À noter

lecaractère décent du logementest évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Le logement assure leclos et le couvert.

    Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

  • Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

    Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.

    Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

    Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

    Les cheminées sont munies de trappes.

  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.

  • La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Le logement permet une aération suffisante.

    Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir

un local situé au sous-sol ne peut pas êtreproposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant unchauffage normal

    Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.

    Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.

  • Une installation d'alimentation en eau potable

    Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

  • Des installations d'évacuation deseaux usées

    Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.

    Elles doivent être munies de siphon.

  • Une cuisine ou un coin cuisinepermettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation deseaux usées.

  • Une installation sanitaire intérieure au logement

    Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

    Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

    Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

  • Un réseau électrique

    Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

    Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Performance énergétique du logement

Pour être décent, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique.

Pour les nouveaux contrats de locationconclus depuis le 1 janvier 2023, le logement est décent si sa consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré desurface habitableet par an.

Cette consommation est estimée par lediagnostic de performance énergétique(DPE).

À noter

Ce seuil ne concerne pas les logements situés en outre-mer.

Attention

Le critère de performance énergétique à respecter devra se situer pour les nouveaux contrats de location signés  :

  • À partir de 2025, entre la classe A et la classe F

  • À partir de 2028, entre la classe A et la classe E (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe F)

  • À partir de 2034, entre la classe A et la classe D (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe E)

Recours du locataire

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

  • Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer

  • Délais de réalisation de ces travaux

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

Où s'informer ?

Il peut toutefois choisir de faire appel, au préalable, à lacommission départementale de conciliation.

Attention

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Sanctions

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires

  • Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire

  • Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit respecter des critères d'ameublement. Laliste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou encolocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères dedécence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

  • Soit unesurface habitabled'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m

  • Soit unvolume habitabled'au moins 20 m³

Attention

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères dedécence du logement.

Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Attention

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)

Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2et d'un volume au moins égal à 20 m3(pièces communes non prises en compte).

À noter

lecaractère décent du logementest évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Le logement assure leclos et le couvert.

    Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

  • Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

    Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.

    Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

    Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

    Les cheminées sont munies de trappes.

  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.

  • La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Le logement permet une aération suffisante.

    Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir

un local situé au sous-sol ne peut pas êtreproposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant unchauffage normal

    Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.

    Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.

  • Une installation d'alimentation en eau potable

    Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

  • Des installations d'évacuation deseaux usées

    Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.

    Elles doivent être munies de siphon.

  • Une cuisine ou un coin cuisinepermettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation deseaux usées.

  • Une installation sanitaire intérieure au logement

    Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

    Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

    Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

  • Un réseau électrique

    Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

    Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Performance énergétique du logement

Pour être décent, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique.

Pour les nouveaux contrats de locationconclus depuis le 1 janvier 2023, le logement est décent si sa consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré desurface habitableet par an.

Cette consommation est estimée par lediagnostic de performance énergétique(DPE).

À noter

Ce seuil ne concerne pas les logements situés en outre-mer.

Attention

Le critère de performance énergétique à respecter devra se situer pour les nouveaux contrats de location signés  :

  • À partir de 2025, entre la classe A et la classe F

  • À partir de 2028, entre la classe A et la classe E (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe F)

  • À partir de 2034, entre la classe A et la classe D (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe E)

Recours du locataire

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

  • Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer

  • Délais de réalisation de ces travaux

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

Où s'informer ?

Il peut toutefois choisir de faire appel, au préalable, à lacommission départementale de conciliation.

Attention

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Sanctions

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires

  • Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire

  • Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

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