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Vos droits et démarches

Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions (selon la catégorie du logement et les ressources du locataire). Il doit pour cela signer avec le locataire unbail de sortie progressive de la loi de 1948, d'une durée de 8 ans. Ensuite, le propriétaire et le locataire pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché.

Logement concerné

Le logement doit être classé encatégorie II B ou catégorie II C.

Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.

Locataire concerné

Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.

Ce montant dépend du nombre de personnes logées :

Le montant ressources de la personne logée doit dépasser30 601 €.

Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser37 343 €.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser44 087 €.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser50 829 €.

Ce montant est majoré de6 742 €pour chaque personne supplémentaire.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant ressources de la personne logée doit dépasser40 802 €.

Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser49 792 €.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser58 781 €.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser67 772 €.

Ce montant est majoré de8 990 €pour chaque personne supplémentaire.

Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durantl'année civileprécédant celle de la proposition.

Mise en place du bail de sortie progressive

Détermination du loyer

Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

À savoir

ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée dubail de sortie progressive(8 ans).

Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 3 références de loyer.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès duréseau des observatoires locaux .

À savoir

ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 6 références de loyer.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès del'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) ou auprès duréseau des observatoires locaux .

À savoir

ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

Envoi de la proposition par le propriétaire

Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition debail de sortie progressivepar lettre recommandée avec avis de réception ou par actede commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :

  • Nom ou dénomination du propriétaire, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire, si nécessaire

  • Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durée (8 ans)

  • Immeuble concerné et sa destination

  • Logement concerné et, si nécessaire, énumération des équipements et parties communes auxquelles le locataire a accès

  • Montant du loyer, mode de paiement et règle de révision annuelle

  • Montant de dépôt de garantie, si nécessaire

  • Surface habitable du logement concerné

  • Reproduction écrite del'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986

  • Liste des références ayant servi à fixer le loyer (au moins 3 ou 6 références de loyer, selon la taille de l'agglomération où se situe le logement)

Réponse du locataire

Dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la proposition debail de sortie progressive, le locataire peut effectuer l'une des actions suivantes :

  • Répondre au propriétaire que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressif ne sont pas respectées. Le locataire doit alors accompagner sa réponse des justificatifs nécessaires.

  • Refuser la proposition du propriétaire et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement

  • Accepter la proposition du propriétaire et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement

Le locataire doit faire parvenir sa réponse par lettre recommandée avec avis de réception ou par actedu commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Si le locataire choisit de ne pas répondre au propriétaire, cette absence de réponse vaut refus.

Procédure selon la réponse du locataire

Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyée par le propriétaire, sauf exception.

Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

La révision annuelle en fonction de l'IRLpeut être appliquée à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la signature dubail de sortie progressive. Sur demande du propriétaire, le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire en règle alors le solde au locataire.

Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement.

Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.

Attention

si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.

Où s'informer ?

Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.

Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l'IRLpourra être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

Après le bail de sortie progressive

À la fin dubail de sortie progressivede 8 ans, un nouveau bail doit être conclu.

Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect desdispositions prévues par la loi.

Mais, si le locataire qui, à la fin du bail de 8 ans, est âgé de plus de 65 ans ou est handicapé, le propriétaire ne pourra pas lui donner congé. Et il ne pourra pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.

Où s'informer ?

Coordonnées

Mairie de Genech
Ouverture au public
lundi et jeudi : 16h à 17h30
mardi : 16h à 18h30
mercredi, vendredi et samedi : 9h à 12h

Tél. 03.20.84.57.16
Fax 03.20.84.50.09
Mail : mairie-genech@wanadoo.fr




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